L'estimation des produits immobiliers
dans les bâtiments a fonctions multiples

La clef de répartition rationnelle des coûts du bâtiment sur ses entités fonctionnelles par μακrο.e3C et par CFC.

Pour les études à fonctions différentes telles que logements, bureaux, commerces, écoles, dépôts, parkings, etc., il est important pour les différents investisseurs de connaître le coût de chaque entité spécifique du bâtiment. Les produits immobiliers portent chacun les revenus générés par le bâtiment et il est fondamental de connaître leur coût qui permet de vérifier leur rentabilité en propre mais aussi la rentabilité du projet immobilier dans sa globalité.
L’utilisation des μακrο.e3C permet de disposer des données nécessaires à cette répartition des coûts qui peut donc se faire sans attendre, dès la phase d’avant-projet.

Méthode / Clef de répartition

La méthode utilisée est une application directe de la méthode μακrο.e3C de BEC Partners SA dont le découpage permet de ventiler les coûts de manière appropriée pour chaque entité fonctionnelle.
L’essence même du travail est l’attribution des macroéléments qui composent l’ouvrage à chacune des parties sélectionnées. Cela se fera selon l’élément choisi au prorata de la surface, du volume ou du coût des entités fonctionnelles considérées.
Pour ce qui concerne le bâtiment (CFC 2), le processus d’estimation doit pouvoir répondre correctement aux différentes typologies des bâtiments.
Les espaces en sous-sol, non-habitables, et ceux hors sols, habitables, doivent être estimés en tenant compte de la nature particulière de ces deux parties distinctes.

L’estimation se fera dès lors en trois étapes distinctes :

  • Première étape : déterminer le coût de la partie d’ouvrage en sous-sol et de celle hors sol
  • Deuxième étape : l’estimation de chaque entité fonctionnelle en sous-sol et de chaque entité fonctionnelle hors sol qu’elle soit des espaces à usage exclusif ou des parties communes.
  • Troisième étape : la répartition sur les différents produits des espaces communs (qui les concernent) au prorata de leurs surfaces propres.

Pour l’ensemble du bâtiment, hors sol et sous-sol, les coûts des installations techniques et des aménagements intérieurs de chaque entité fonctionnelle seront évalués selon des valeurs de référence de prix au m2 de SP appropriés à chacune des entités.
Pour les honoraires, les montants respectifs de chaque produit sont obtenus par l’application aux coûts des travaux concernés d’un pourcentage approprié.
Pour les frais généraux, les montants respectifs de chaque produit sont obtenus par l’application aux coûts des travaux concernés d’un pourcentage identique.
Il restera à répartir le coût des travaux préparatoires et des aménagements extérieurs, voire en complément, le coût du fond (terrain et frais d’acquisition).

Un produit immobilier, comme tout produit, se vend ou se loue. Les produits portent chacun les revenus générés par le bâtiment. Il est fondamental de connaître leur coût qui permet de vérifier leur rentabilité en propre mais aussi la rentabilité du projet immobilier dans sa globalité.



Exemples de typologie


Fiche d’estimation des produits